住宅ローンを繰り上げ返済すべきなのか本気出して考えてみた【変動金利、固定金利】

★ブログデザインの変更に伴い、2022年7月の記事をリニューアルしました★

かなぴです。（：Kanapi_House、：kanapi_house）

当ブログ「理系男子のきこりんハウス」は、次のことを中心に取り上げたブログです。

住友林業で2階建て40坪のマイホームを建築中である私が、経験談を記事にしました！

ぜひ、ご覧ください。

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これ、個人的な見解ですよ！　そこお間違えなく！

でもね、一応ちゃんと理由を考えたうえで…なのです。

今回の記事では、繰り上げ返済に充てるお金について、

別の利活用案をご提示しつつ、

繰り上げ返済をおすすめしない理由に触れていきますね。

もちろん、この記事を読んでいただいたうえで、

という感じになってもいいと思っています。

大事なのは「まず、知ること」と、「知った上で判断すること」なわけです。

ではさっそく、一緒に見ていきましょう～！

そのお金…投資に回してみない？

この記事で、言いたいことはただ一つ。

これです。

投資した方が得られる期待値が高いよ！

この手の話は結構よく耳にすると思うんです。

でも、そんなことを言われても、投資に縁のない方からすれば、

「えー、本当かなぁ…ポジショントークなんじゃないの？」

「損することだってあるんじゃないの？　借金抱えたらどうするの！？」

「35年間払い続けたら定年超えるんだけど…」

とか、なんとな～く気持ち悪く思っちゃったりしますよね。

（はる（妻）は銀行員だよ！　忘れてたそこのキミはプロフィールをチェケラだ!!）

繰り上げ返済しようとする心意気は、大変素晴らしくてめっちゃ感服します。

でも、「本当に繰り上げ返済でいいのかな？」っていうのを、

ちょっと立ち止まって考えてみて欲しいのです。

家の仕様とは全然関係のない話題になっちゃいますが、

という想いから記事にしているのです！！！

シミュレーションの前提条件

さっそくシミュレーションを始めていきたいところですが、

いくつか前提を決めておかないと、

いざシミュレーションしたときにワケが分からなくなってしまうので、

このような感じで前提を整理してみました。

まず借入金額については、住宅金融支援機構が調査している、

フラット35を利用する方の土地付注文住宅に必要となる資金の平均額（4,397万円）を基に、

今回は4,500万円ということで設定します。（引用元はこちら）

続いて、返済期間は35年として、

さらに、フラット35を利用した場合に最も一般的な金利である1.510%の固定金利とします。（引用元はこちら）

★記事をリニューアルした2023年4月時点では1.760%と金利が上がっていますが、結果はだいたい同じになると思います★

では、この場合の住宅ローン返済額はどうなるのでしょうか…？

これまた便利なサイトが色々ありまして、返済額が簡単に計算できるんです。

今回は、住宅保証機構株式会社が運営する住宅ローンシミュレーションを使って計算してみます。

さきほどの条件などなどを入力しまして、

「試算実行」のボタンを押してみると…

総支払額としては57,961,285円と計算されました。

つまり、利息が1,300万円近くになるわけです。

これだけ見ると「絶対繰り上げ返済する！」というご意見が出るのも分かる気がします。

繰り上げ返済 vs 投資信託

では、ローン返済に関する前提条件が整理できたところで、

繰り上げ返済の場合と投資の場合とのシミュレーション比較を行ってみたいと思います。

失礼しました…

投資にも色々な種類がありますが、

こちらも、今回はシミュレーションをシンプルにしたいので、

普通の投資信託を採用することにしますね。

で、投資信託ではどれくらいの利益を期待値とすればいいのか？という点については、

金融庁のNISAの資産運用シミュレーションのページにこんな記述があります。

国としても

「年3%の収益は低リスクで期待できるものでっせ！！」

と言っていることが読み取れますので、

こちらを平均利回りとして設定しておくことにしますね。

あとは、投資信託の場合は利益に対して税金が発生します。

この税率は20.315％となっています。

と、投資側についても整理できましたので、

いくつかのパターンでシミュレーションをしていきましょう！

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今回は、実際にありそうな、

次の3パターンをシミュレーションしてみますね。

また、シミュレーションにあたっては、次のように考えることにしました。

その結果がどどん！！

どのパターンを選んでも、

「35年間投資信託を続けた方が1,000万円程度おトク！」

という結果になりました。

そのとおり過ぎてぐうの音もでません。

なので、たとえば

「未曽有の金融危機…!!」

みたいなことが起きた場合には、期待値を大幅に下回ることだってあると思います。

でもね、それを加味したうえでも、この結果ってスゴくないですか？

いやー、ほんとに！　複利っていうやつはすごいんですよ。

あの相対性理論とか光量子仮説で有名なアインシュタインですらも、

「複利は人類最大の発明だわ…!!」

と名言を残したくらいです。（これマジです）

みなさんもアインシュタインに乗っかってみませんか？

まとめ：住宅ローンは繰り上げ返済すべきなのか？

今回は、住宅ローンを繰り上げ返済しようかどうか迷っている方に向けて、

投資信託と比較したシミュレーションをお届けしました。

あくまで期待値になりますが、

「繰り上げ返済のお金を、投資信託にまわした方が、35年間で1,000万円くらいおトク」

という結果になりました。

こんなにすごく差が出ているのは、投資信託のチカラがすごいっていうのと、

住宅ローンの金利の安さも影響していると思います。

あとは、住宅ローンの名義人が死亡したり病気になったら住宅ローンが免除される、

団体信用生命保険という制度もあります。

繰り上げ返済した直後に、

この制度の条件に当てはまって住宅ローンが免除された場合、

絶対になんとも言えない気持ちになるはず…

再度、念のため…ですが、

今回の内容について、もしご夫婦でお話いただけたとして、

その結果、繰り上げ返済することになっても良いと思います。

繰り上げ返済は確実にローンを減らすことができますし…

なので、そこはご夫婦の考え方次第です。

夫婦円満が一番なのです。

では、今回はこのへんで。

おしまい。

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